2016年2月19日，財政部等三個部門聯(lián)合發(fā)文，調(diào)減住房交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅。此次稅收調(diào)整的政策意圖很明顯，即進一步強力支持去庫存。
這表明地產(chǎn)行業(yè)作為當下經(jīng)濟格局中重要的支撐力量，必須通過改革和“去庫存”的手段，來解決日益嚴峻的產(chǎn)能過剩。而這能否借助互聯(lián)網(wǎng)的手段和方法，在一些特別的點上實現(xiàn)突破，成為當下地產(chǎn)行業(yè)需進行深入思考的迫切問題。
地產(chǎn)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的高庫存的現(xiàn)狀是：
因為絕對供應量的大幅度提升導致產(chǎn)能過剩;
被互聯(lián)網(wǎng)所沖擊，特別是電子商務以及O2O的興起，所帶來傳統(tǒng)商業(yè)的變革、非集中化消費的分散化、線上取代線下、去中介化等，都對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了實質(zhì)性的影響。
面對這種影響，各方力量使盡渾身解數(shù)在尋找一種差異化的方法，希望能夠最終消除影響，實現(xiàn)轉(zhuǎn)機。
一、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的基本方法：差異化、概念化
面對商業(yè)地產(chǎn)的“高庫存”，地產(chǎn)行業(yè)曾探索過三個級別的做法解決這個問題：
1、1.0級別：尋找新的概念包裝
1.0級別的做法通常是尋找新的概念包裝，比如用電商概念、體驗概念、吃的概念以及教育概念等，對原有的所謂商鋪進行主題式的改造和包裝，以求有新的轉(zhuǎn)機。
2、2.0級別：以租代售、綜合利用金融杠桿
2.0級別的做法無非就是突破了商品性投資屬性，發(fā)展出以租代售、綜合利用金融杠桿的方法。然而由于兩種模式收益比的巨大差異，使得開發(fā)商意愿不高，所以更多時候是雷聲大雨點小。
3、3.0級別：借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的紅利
現(xiàn)在，更多的地產(chǎn)商和地產(chǎn)行業(yè)外的跨界者，似乎都將目標聚焦到了互聯(lián)網(wǎng)元素上，意圖通過借助“互聯(lián)網(wǎng)+”的紅利，實現(xiàn)地產(chǎn)行業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”轉(zhuǎn)型。
二、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的基本邏輯
“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的基本邏輯，有以下兩大方面：
1、用服務代替銷售
在剔除絕對過剩供給因素外，在不做結(jié)構(gòu)性調(diào)整的情況下，將因受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊而失去線下實體商鋪需求的業(yè)務進行升級體驗，用服務代替銷售，轉(zhuǎn)商鋪銷售鋪為服務體驗鋪，從而實現(xiàn)存量市場的更新?lián)Q代。
2、吸收線上互聯(lián)網(wǎng)品牌拓展線下業(yè)務
開放地吸收完全由互聯(lián)網(wǎng)線上而生的互聯(lián)網(wǎng)品牌，用其拓展線下業(yè)務以獲取線下業(yè)務增量市場。如將“黃太吉”等互聯(lián)網(wǎng)餐飲品牌吸引到線下開展各項業(yè)務，盤活線下商業(yè)地產(chǎn)。
總結(jié)而言，一方面將互聯(lián)網(wǎng)拿走的部分升級為承接互聯(lián)網(wǎng)線上業(yè)務的線下落地，另一方面又將在互聯(lián)網(wǎng)線上產(chǎn)生的增量品牌和業(yè)務拉到線下來，實現(xiàn)地產(chǎn)承載業(yè)務的增量注入，最終實現(xiàn)對互聯(lián)網(wǎng)手段方法以及優(yōu)秀成果的善用。
三、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”升級的原點
在具體實踐過程中，要升級改造存量以及吸納增量，還需要從思維觀念上重新理解地產(chǎn)在全新的互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)中的功能定位。從銷售標準化產(chǎn)品到提供服務場景，再到垂直體驗業(yè)務，“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”延伸出的“地產(chǎn)+”正在日漸清晰。
所謂的“地產(chǎn)+”，即讓地產(chǎn)成為全新商業(yè)業(yè)態(tài)中的一種基本載體和生態(tài)元素，成為一種能夠在地產(chǎn)之上形成的各種商業(yè)業(yè)態(tài)新模式基礎(chǔ)設(shè)施。
這就是“地產(chǎn)+”的有效呈現(xiàn)形式。例如，“地產(chǎn)+創(chuàng)業(yè)”就衍生出文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目以及創(chuàng)業(yè)孵化器新概念，“地產(chǎn)+餐飲”則衍生出飲食文化產(chǎn)業(yè)。
全新商業(yè)模式下，地產(chǎn)成為一種基本要素，成為全新商業(yè)生態(tài)模式的組成成分。其最終價值的實現(xiàn)與商業(yè)生態(tài)整體價值的創(chuàng)造息息相關(guān)，已經(jīng)不再是一種簡單的商品售賣關(guān)系。
“地產(chǎn)+”的實現(xiàn)，意味著地產(chǎn)更多時候不再以簡單售賣的商品出現(xiàn)，而是作為一種運營的載體，成為度參與實現(xiàn)O2O新經(jīng)濟完整價值的一份子，已經(jīng)無法簡單分出獨立的價值。
這或許是“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”之所以模式復雜、一直在被摸索的本質(zhì)原因。
四、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”變革的新邏輯
在追尋最終解決方案的過程中，“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的變革也深深受到了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)自身變化的影響。
1、從“以商品為中心”到“以人為中心”
從PC互聯(lián)網(wǎng)到移動互聯(lián)網(wǎng)對于人的解放——隨時隨地賦權(quán)用戶，從根本上改變了工業(yè)化時代“以冰冷的商品為中心”的商業(yè)業(yè)態(tài)，取而代之的是“以人為中心”進行商品銷售和需求滿足的全新商業(yè)業(yè)態(tài)。
2、從“產(chǎn)品—營銷—供應鏈—物流—服務”的模式，到“社群—用戶—需求—產(chǎn)品—服務”的模式
在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，從“產(chǎn)品—營銷—供應鏈—物流—服務”的模式，轉(zhuǎn)變到“社群—用戶—需求—產(chǎn)品—服務”的模式，更是顛覆了傳統(tǒng)意義上社會消費商品的生產(chǎn)和消費邏輯。
與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的需求邏輯也基本上延續(xù)了這種趨勢變化，更多的互聯(lián)網(wǎng)元素和思維內(nèi)涵被廣泛使用，出現(xiàn)了對于商業(yè)地產(chǎn)全新功能定位的態(tài)勢。
五、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的組合式創(chuàng)新
當下，越來越多主體參與“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”模式的探索中，如YOU+國際青年公寓、SOHO 3Q、優(yōu)客工場以及酷窩聯(lián)合辦公空間等全新的“地產(chǎn)+”項目，他們都有著一個共同的特點：其基本商業(yè)邏輯都是圍繞年輕用戶群體提供服務。這種用戶細分定位的選擇，直接決定了其運營手段和方法對用戶的有效性。
跟大規(guī)模深度開展業(yè)務不同的是，此時諸多明星項目更多是承擔著一種商業(yè)模式和運營模式試驗的角色，這種試驗從根本上改變了人們對于房地產(chǎn)的定義。
在傳統(tǒng)定義里，房地產(chǎn)按照用途屬性不同被分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)。在“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”模式探索的新項目邏輯中，“以地產(chǎn)為中心”將被“以用戶為中心”所取代，曾經(jīng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的概念將被遺忘，轉(zhuǎn)而被定義為“為青年用戶群體提供滿足生活、工作、消費三種不同場景綜合服務需求為目標的地產(chǎn)”。
圍繞青年群體不同場景提供服務的地產(chǎn)項目
當下，除了圍繞社會生產(chǎn)力提供的主力群體——年輕人提供服務之外，圍繞青少年學習、生活、消費場景的各種創(chuàng)新式服務模式也不斷涌現(xiàn)：圍繞學習場景的各類特色外國語學校、國學班;圍繞生活消費場景的星期六小鎮(zhèn)、親子游農(nóng)場、兒童反斗城、迪斯尼等游樂綜合體項目等。
除此之外，以老年人生活消費服務為載體的各類地產(chǎn)，如生活領(lǐng)域的廣場舞廣場、以房養(yǎng)老新模式，消費領(lǐng)域的中老年旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等……越來越多的模式正在不斷的被發(fā)掘和運營，從更大范圍重新定義著地產(chǎn)和地產(chǎn)服務。
在此過程中，曾經(jīng)的地產(chǎn)元素已經(jīng)不再被記憶，轉(zhuǎn)而被記住的是酷窩聯(lián)合辦公、優(yōu)客工場創(chuàng)業(yè)孵化器、商品宅配生活體驗消費館等概念品牌。所謂的“地產(chǎn)+”概念得以真正實現(xiàn)，即地產(chǎn)不再是一個獨立的商品存在于簡單的交易環(huán)節(jié)中，而是以支撐平臺的身份存在于圍繞用戶不同場景消費需求滿足的整體服務鏈條之中。
六、地產(chǎn)將被重新定義
地產(chǎn)之變，從本質(zhì)上說，源于其功能定位被重新定義。如今，隨著這種“互聯(lián)網(wǎng)+”的變革的進一步深入，更多顛覆式的新模式正在滋生潛長，成為顛覆地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)的新力量。
1、Airbnb：共享經(jīng)濟模式下的跨界與無界
美國Airbnb模式，從本質(zhì)上說是利用共享經(jīng)濟的概念，打破基本需求被模式化定義的邏輯思維，由原先人們認為只有酒店才能提供的服務，變成所有能夠滿足用戶住宿需求的場所都可提供。
如今，隨著更多的類Airbnb模式的出現(xiàn)，共享經(jīng)濟概念下，更多的領(lǐng)域的界限將被跨界者打破，“領(lǐng)域無界”將成為一種常態(tài)。而在地產(chǎn)領(lǐng)域，無界之外還催生出更為顛覆式的模式。
2、后“地產(chǎn)+”時代：一站式地產(chǎn)解決方案
隨著“雙創(chuàng)”戰(zhàn)略成為不可逆轉(zhuǎn)的國家戰(zhàn)略，社會資源的配置將根據(jù)戰(zhàn)略的變化而不斷優(yōu)化，而在地產(chǎn)領(lǐng)域，則不斷衍生出全新的理念和實踐。
誕生在上海的方糖小鎮(zhèn)作為一個創(chuàng)業(yè)孵化器，已經(jīng)與華住(漢庭酒店集團的母公司)實現(xiàn)了業(yè)務合作。在方糖小鎮(zhèn)中創(chuàng)業(yè)者，可以直接在華住旗下的酒店住宿，從而實現(xiàn)了工作場景和生活場景的一體化，服務提供也更加一站式，從而催生了在滿足用戶不同場景需求的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了生活工作場景的融合、生活消費場景的融合、工作消費場景的融合，最終朝著生活、工作、消費場景的徹底融合發(fā)展。
場景融合，其表象始于存量服務提供主體的組合式融合，最終會催生出實際意義上的真正融合。
這也不是什么新鮮事情，遠古工商業(yè)的前店后廠，本質(zhì)上就是生活場景和商業(yè)場景的融合。如今的商業(yè)住宅綜合體，又將人們生活和工作的場景實現(xiàn)了融合。如果人們能在一個商業(yè)綜合體中的CBD寫字樓中工作，則意味著其工作和消費場景也實現(xiàn)了融合。
無止境地追求提高社會效率的商業(yè)，無法停止其追求全新商業(yè)模式的步伐：從傳統(tǒng)地產(chǎn)的“住宅+商業(yè)”，到個性化主題式的差異化地產(chǎn)，到結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)元素的“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”“，最后到真正意義上“地產(chǎn)+”。
而如今，后“地產(chǎn)+”時代，正在催生住宅、商業(yè)的融合，催生圍繞目標用戶群體不同消費場景需求的融合。在不遠的將來，一站式滿足用戶綜合需求的全新地產(chǎn)生態(tài)產(chǎn)品將來到，無論其是否真正的普及，都代表了一種發(fā)展的方向和趨勢。
結(jié)語：踏上互聯(lián)網(wǎng)化變革的第一天，地產(chǎn)這個行業(yè)就注定了不會停歇其變革向前的腳步。當我們站在2016年的起點處展望地產(chǎn)行業(yè)時，差異化發(fā)展之路、“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)”的創(chuàng)新嘗試、“地產(chǎn)+”模式的日漸成熟以及即將到來的后“地產(chǎn)+”時代，都將成為2016年地產(chǎn)領(lǐng)域的新熱點，也將成為地產(chǎn)行業(yè)升級變革的不變主線。
2016已經(jīng)到來，所有的地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，你準備好了迎接全新挑戰(zhàn)了嗎?
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