文 / 地產(chǎn)頻道
出品 / 節(jié)點(diǎn)財(cái)經(jīng)
外行人看孫宏斌是“白衣騎士”，在金科、萬達(dá)、新湖中寶落難的時(shí)候，總能駕著“五彩祥云”做最帥的“接盤俠”。
行業(yè)里看孫宏斌，卻覺得他是一個(gè)發(fā)音不清楚，不擅長演講，喜歡瘋狂收并購，卻兜里永遠(yuǎn)有錢的人。
孫宏斌的錢是從哪里來的？他的第一筆錢是從柳傳志那借來的50萬元。
拿到錢，孫宏斌在天津創(chuàng)辦了順馳，以房地產(chǎn)中介的身份進(jìn)入地產(chǎn)界，并孕育了日后中國地產(chǎn)界占有一席之地的融創(chuàng)中國。
截止2020年3月26日，融創(chuàng)聯(lián)通其合營、聯(lián)營公司的土地儲(chǔ)備約2.39億平方米，土地儲(chǔ)備貨值預(yù)計(jì)約人民幣3.07萬億元；論貨值，融創(chuàng)位居行業(yè)第一位，其土地儲(chǔ)備超82%位于一二線城市，平均土地成本僅約每平方米4306元；論規(guī)模，據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，按照2019年全口徑銷售規(guī)模，融創(chuàng)位列第四，僅次于“碧萬恒”。
除了這些令人艷慕的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)最為業(yè)界津津樂道的還是孫宏斌的“買買買”生意經(jīng)，增持金科、救助樂視、握手萬達(dá)……盡管行業(yè)低迷，但孫宏斌依舊出手闊綽
不過，最近的融創(chuàng)有點(diǎn)反常。2020年4月以來，融創(chuàng)連續(xù)兩次減持當(dāng)年激烈追逐得來的金科（000656-SZ）股票，套現(xiàn)逾68億元。
/ 01 /
融創(chuàng)減持金科
孫宏斌的斷舍離
2020年5月6日、7日，融創(chuàng)旗下子公司在公開市場通過大宗交易方式出售約2.67億股金科股票，約占金科已發(fā)行股本總數(shù)的5.00%。
以每股8元出售價(jià)，此次拋售融創(chuàng)將進(jìn)賬約21.36億元。而在前不久的2020年4月14日，融創(chuàng)剛剛轉(zhuǎn)讓給紅星集團(tuán)逾5.87股，套現(xiàn)約46.99億元。
兩次激情拋售，融創(chuàng)直接套現(xiàn)68億，實(shí)現(xiàn)稅前溢利約33.61億，其中18.76億預(yù)計(jì)歸入2020年度溢利。
兩次減持完成后，融創(chuàng)系合計(jì)持有金科逾7億股，占金科總股本的13.35%。
此次拋售與孫宏斌一貫激進(jìn)作風(fēng)格格不入。
孫宏斌一直信奉的法則是，別人后退我不退，別人快退我慢退，別人跑得快我跑得更快。
在孫宏斌的“激進(jìn)”下，融創(chuàng)“大半個(gè)江山”都是通過收并購來的。
2015開始，融創(chuàng)就已經(jīng)鮮少在公開市場拿地，主要通過收并購來擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。
2015年，孫宏斌看中金科為新能源項(xiàng)目籌資定增。2016年融創(chuàng)斥資40億元參與定增，以4.41元/股的價(jià)格認(rèn)購金科16.96%的股份。
或許是相中了金科這塊“肥肉”，一個(gè)月后融創(chuàng)再次加碼8.27億元買入金科3.04%股份，對金科持股比重上升至20%。
此次戰(zhàn)斗，融創(chuàng)獲得進(jìn)駐金科董事機(jī)會(huì)，并委任一員大將入席。
“司馬昭之心路人皆知”，為拿下金科，融創(chuàng)在2017年繼續(xù)增持金科3.14%股份，持股比例上升至23.14%，離黃紅云夫婦26.24%比重僅有一步之遙。
融創(chuàng)的“逼宮”引發(fā)深交所問詢，融創(chuàng)方面在回復(fù)問詢函中表示，增持是因?yàn)檎J(rèn)可金科股份的投資價(jià)值，并非主動(dòng)謀求上市公司控制權(quán)。
不過融創(chuàng)方面同時(shí)表示，在未來 12 個(gè)月內(nèi)，融創(chuàng)方面及其一致行動(dòng)人將以控股股東融創(chuàng)中國控股有限公司董事會(huì)認(rèn)可的價(jià)格，繼續(xù)增持金科不少于2000萬股。
這意味著，融創(chuàng)不排除成為第一大股東的可能性。
/ 02 /
與萬達(dá)“勾搭”
錯(cuò)失金科控股良機(jī)？
此后雖然融創(chuàng)與金科又經(jīng)過幾個(gè)回合較量，但融創(chuàng)始終沒能控股金科。為什么？是因?yàn)閷O宏斌沒有這個(gè)本事嗎？
不然。2017年融創(chuàng)深陷與樂視“旋渦”。
在2017年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，孫宏斌大罵賈躍亭不愿吃虧，老賈不愿意“壯士斷臂”、“破釜沉舟”，你看老王！
在樂視身上融創(chuàng)計(jì)提了165億元損失，相當(dāng)于融創(chuàng)2017年凈利潤（112億元）的1.5倍。
一邊與樂視甘璇，一邊在與金科上演“步步驚心”，多面手融創(chuàng)又爆出一大宗收購驚爆業(yè)內(nèi)眼球。
2017年7月，融創(chuàng)公告斥資逾631.7億元收購萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%權(quán)益，以及76家城市酒店100%權(quán)益。
在簽署框架協(xié)議當(dāng)日，融創(chuàng)已經(jīng)向萬達(dá)支付25億元定金。按約定，融創(chuàng)還須于2017年7月底前簽署正式協(xié)議，并在三天內(nèi)支付126.3億元。
及至第四筆付款，還是萬達(dá)方面向融創(chuàng)貸款296億元貸款，融創(chuàng)再倒騰下手支付給萬達(dá)。
彼時(shí)融創(chuàng)的興趣完全都在萬達(dá)身上，包括金錢，或已經(jīng)無力追加對金科的投資。
經(jīng)歷2017年收并購的笑與淚，截止2017年末，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約6764萬平方米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備約5252萬平方米。
2018年融創(chuàng)依然領(lǐng)銜收并購頭把交椅。
在2018年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，孫宏斌表示，融創(chuàng)在2018年有200個(gè)成功并購案例，并購占到拿地比例將近70%，其中50%是并購公司，還有20%是一二級聯(lián)動(dòng)獲得的土地。
四處尋覓獵物的融創(chuàng)，依然沒有忘記金科這塊燙手山芋。
因?yàn)榫驮谌趧?chuàng)忙著與萬達(dá)交易的時(shí)候，金科創(chuàng)始人黃紅云一刻也沒閑著，找外援、發(fā)債、對外擔(dān)保、財(cái)務(wù)資助、操持董事會(huì)……
然而孫宏斌怎肯就此罷休。2018年10月，雙方的股權(quán)拉鋸到了關(guān)鍵時(shí)刻，融創(chuàng)通過旗下三家公司持股27.67%，以0.0002%的極微弱優(yōu)勢首次超過黃紅云系。
眼見得勝利曙光在前，融創(chuàng)卻再一次與大股東席位失之交臂。
迅速反擊的黃紅云與女兒簽署一致行動(dòng)人協(xié)議，持股增至29.99%，重回大股東寶座。
此外金科還通過回購股票注銷議案，黃紅云系的持股比例由29.99%變?yōu)?0.03%，而融創(chuàng)系的持股比例則由29.35%變?yōu)?9.38%。
步步緊逼，卻永遠(yuǎn)差那么一點(diǎn)點(diǎn)。融創(chuàng)到底需要多少錢才能拿下金科？
有業(yè)內(nèi)人士曾在2019年中期估算過，要約收購資金不下兩三百億，孫宏斌不太會(huì)走到這一步，只能暫時(shí)屈當(dāng)投資人。
/ 03 /
2019年是融創(chuàng)最后并購年？
不得不佩服孫宏斌老道的投資眼光。最好的永遠(yuǎn)在最后面。
舍了金科，融創(chuàng)很快便于2019年物色到更好的“獵物”。
公司一年斥資逾400億元納入泛海資產(chǎn)包、新湖中寶長三角項(xiàng)目、長實(shí)大連地塊到成都會(huì)展項(xiàng)目……
2019年融創(chuàng)收并購已經(jīng)達(dá)到高潮。一手操盤收并購業(yè)務(wù)的孫宏斌也正式成為“大地主”。
憑著這幾年在房地產(chǎn)市場大手筆并購，孫宏斌和融創(chuàng)品牌早已名聲在外。王石隱退，王健林姿態(tài)變低，論房地產(chǎn)大佬近年出鏡率、知名度哪個(gè)能與孫宏斌比？
論房地產(chǎn)“打發(fā)”，孫宏斌早年說別人后退我不退，別人快退我慢退，別人跑得快我跑得更快。
在2018、2019年房地產(chǎn)咋暖還寒之際，孫宏斌一直在進(jìn)，當(dāng)別人跑步出場的時(shí)候?qū)O宏斌果然跑得快。
孫宏斌在2019年業(yè)績會(huì)上表示，今年融創(chuàng)需要優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，賣掉酒店、商業(yè)甚至一些樂園資產(chǎn)。
話音未落，融創(chuàng)就將金科的股票出手了。
這就是快！現(xiàn)在這個(gè)疫情節(jié)點(diǎn)，融創(chuàng)若想賣酒店、樂園等，得賤價(jià)賣還不一定有人接盤。要賣就要賣最值錢的。
而眼下，金科的股票正位于一年的高點(diǎn)。經(jīng)歷4月兩次減持，融創(chuàng)方面減持套現(xiàn)金額約68.35億元。
2019年孫氏大并購猶在昨日，為何今日孫宏斌就大變風(fēng)格？
一句話，周期到底了。擴(kuò)張?zhí)?，還是要還的，2020年融創(chuàng)注定要收縮、調(diào)整、去化。
杰富瑞發(fā)表報(bào)告指，融創(chuàng)中國一個(gè)月內(nèi)第二次出售金科持股，該行認(rèn)為較預(yù)期為快，顯示集團(tuán)去杠桿的決心很強(qiáng)。
同時(shí)杰富瑞預(yù)測，融創(chuàng)會(huì)繼續(xù)出售金科持股。
/ 04 /
融創(chuàng)“后院”堆起的3000億負(fù)債
一直像“貪吃蛇”一樣尋覓獵物，即使孫宏斌再擅長資本運(yùn)作，也難抵入不敷出。融創(chuàng)后院已經(jīng)堆起了巨額債務(wù)。
2019年末，融創(chuàng)借貸總額已經(jīng)高達(dá)3222.7億元，比2018年2294.1億元上升40%。
與前院收購來的一攬子資產(chǎn)相比，融創(chuàng)的債務(wù)規(guī)模也相當(dāng)嚇人。債務(wù)堆積如山，融創(chuàng)如何還債？
截至2019年末，融創(chuàng)在手的非受限制現(xiàn)金約有779.4億元。
而同一時(shí)期公司一年內(nèi)即將到期的借貸及利息等款項(xiàng)約為1575.86億元，另外還有一年內(nèi)到期的貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)等大額支出在等著融創(chuàng)。
區(qū)區(qū)不到千億資金，遠(yuǎn)不能緩解融創(chuàng)的燃眉之急。
與此同時(shí)，融創(chuàng)融資也越來越貴。
2019年，融創(chuàng)的財(cái)務(wù)成本從2018年的28.9億元，增加到48.1億元。2019年公司加權(quán)平均實(shí)際利率為8.56%，遠(yuǎn)高于金茂、華潤等房企融資利率水平。
2020年疫情加速房地產(chǎn)下行，融創(chuàng)的銷售去化也受到影響。在自身造血不足下，融創(chuàng)在年初發(fā)行美元債補(bǔ)血。
2020年1月8日，公司公告發(fā)行2025年到期的5.4億美元6.5%優(yōu)先票據(jù)融資，主要用于現(xiàn)有債務(wù)再融資。
美元債對于饑渴的融創(chuàng)來說還是太慢。
2020年1月10日，融創(chuàng)又以42.8港元/股配售1.8692億股配售股份融資80億港元，創(chuàng)下近一年來房企配股融資最高金額紀(jì)錄。
又是美元債、又是配售，看來融創(chuàng)真的是缺錢了。
不過融創(chuàng)或許還能憋出一個(gè)大招。通過分拆物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，這樣又可以圈到一筆巨款。
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