近期，由于拖欠房東房租和租客退款，蛋殼陷入討債風(fēng)波。此后，“蛋殼公寓爆雷”、“長租公寓拖欠租客租金”等話題頻頻上熱搜。
蛋殼爆雷留下的“窟窿”不得不由房東和租客自行解決，甚至出現(xiàn)房東換鎖趕人，租客流落街頭的現(xiàn)象，令人唏噓。
蛋殼公寓爆雷，最直接的受害者是廣大租客。
根據(jù)MobTech大數(shù)據(jù)顯示，2020 年 11 月蛋殼公寓 App 在 裝用戶 規(guī)模 已經(jīng) 超過 160 萬， 受此次事件 影響的租客不下百萬人。
Source：MobTech，202001-202011
同時(shí)從用戶畫像上看，蛋殼用戶主要分布在一線和新一線城市，兩者占比超過 80% 。性別上，男性為主流，占比接近七成。年齡上， 85 后、 95 后年輕群體為主要受眾，占比高達(dá) 78.7% 。 蛋殼的租客們主要為剛畢業(yè)的大學(xué)生及剛?cè)肼殘龅哪贻p白領(lǐng)，他們?cè)谝痪€城市打拼，收入水平一般，資金存款尚無法滿足買房的需求，因此需要長期租房居住。同時(shí)他們對(duì)居住品質(zhì)要求也比較高，長租公寓是比較好的選擇。此次爆雷事件 ，對(duì)于 一 二線城市的 年 輕職場小白 影響最大。
Source：MobTech，202011
12月4日，蛋殼的對(duì)手自如宣布名為“暖冬守護(hù)”的計(jì)劃，針對(duì)蛋殼公寓的業(yè)主和租客開展專項(xiàng)扶持，表示愿意幫助受蛋殼公寓事件影響的業(yè)主和租客共渡難關(guān)。該計(jì)劃顯示：業(yè)主和租客與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內(nèi) 可 按原價(jià)在當(dāng)前房屋繼續(xù)居住， 并最高 減免一個(gè)月房租。 但是對(duì)于租客和業(yè)主來說，最關(guān)心的莫過于自如是否會(huì)爆雷?
自如是否會(huì)成為下一個(gè)蛋殼？
就在本月初，自如宣布戰(zhàn)略并購?fù)瑸殒溂移煜碌呢惪颓嗄旯?。?jù)悉，此次并購?fù)瓿珊?，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等7個(gè)城市，運(yùn)營53個(gè)整棟式公寓項(xiàng)目。
這似乎向外界傳遞出自如不缺錢的信號(hào)。
事實(shí)上，自如的融資能力還算可以，疫情這個(gè)黑天鵝事件也沒有阻止自如融資的步伐。2020年3月，自如新增一筆高達(dá)10億美元的融資，該筆投資來自于軟銀愿景基金。從2018年至今，自如總計(jì)獲得超過100億美元的投資金額。
Source：IT桔子
同時(shí)根據(jù)MobTech大數(shù)據(jù)，自如的用戶數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異，在裝用戶規(guī)模突破200萬且呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢(shì)。與2020年1月相比，2020年11月自如用戶增長39.6%。
Source：MobTech，202001-202011
由此可見，雖然長租公寓的一系列爆雷事件，會(huì)消耗大家為數(shù)不多的信任，但是短期內(nèi)自如不會(huì)面臨爆雷的危機(jī)。
同時(shí)對(duì)于長租公寓整個(gè)行業(yè)來說，爆發(fā)式增長的黃金年代已經(jīng)過去，行業(yè)即將步入“洗牌期”，經(jīng)營不善的市場玩家將會(huì)陸續(xù)退出歷史舞臺(tái)。
長租公寓十年：從“百花齊放”到“四面楚歌”
蛋殼、魔方等長租公寓運(yùn)營商，實(shí)際上也被稱為“二房東”，與業(yè)主方簽訂長達(dá) 5- 10 年的合同鎖定房源，并對(duì)業(yè)主的房源進(jìn)行裝修改造、配齊家電、家具，再以單間的形式出租給租客。同時(shí)，也會(huì)為租戶提供保潔、維修等一系列租后服務(wù)。 從整體上看，長租公寓提高了閑置房屋的利用率，緩解城市住房緊張問題，因此備受青睞。
觀往知來，縱觀長租公寓的發(fā)展史，大體可以分為以下幾個(gè)階段：
1 、 2008- 2013 年，在城市化進(jìn)程和消費(fèi)升級(jí)下應(yīng)運(yùn)而生
我國的租房市場與城市化進(jìn)程、人口流動(dòng)密切相關(guān) 。城市化進(jìn)程加速必然造成大量的勞動(dòng)力人口涌入城市，從而人口遷入型城市便產(chǎn)生了大量的租房需求，長租公寓行業(yè)由此應(yīng)運(yùn)而生。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破50%，高達(dá)53.7%。
同時(shí)隨著居民可支配收入提升，我國開始了消費(fèi)升級(jí)的浪潮。 傳統(tǒng)租賃市場的老破房源并不能滿足租客的需求，這就使得對(duì)房源進(jìn)行統(tǒng)一裝修、改良并且提供保潔、免費(fèi)維修等服務(wù)的長租公寓市場獲得發(fā)展，涌現(xiàn)出一批具有潛力的長租公寓企業(yè)。
此時(shí)的長租公寓市場還是理性的，尚未進(jìn)入大眾視野，獲得市場的普遍認(rèn)同。
2 、 2014- 2017 年，政策支持、資本矚目，行業(yè)欣欣向榮
長租公寓于2014年開始走進(jìn)大眾視野，被社會(huì)所關(guān)注。2014年底雷軍斥資1億元，投資You+國際青年公寓。此后，長租公寓進(jìn)入融資高峰期，資本對(duì)長租公寓展開了激烈的追逐。 部分資本機(jī)構(gòu)對(duì)于長租公寓企業(yè)的估值，僅看重規(guī)模，不看其運(yùn)營能力。
2015年1月住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要建立多種渠道，發(fā)展租賃市場。2016年3月國務(wù)院提出建立“租購并舉”的住房制度。在政府“租售同權(quán)”“租購并舉”的房地產(chǎn)政策大力支持下，長租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道。各類玩家競相爭奪長租公寓的蛋糕， 2016 年分散式公寓大爆發(fā)， 2017 年集中式公寓大爆發(fā)。
Source：Mob研究院整理
3 、 2018 年至今，“租金貸”隱患重重，長租公寓險(xiǎn)象叢生
我愛我家前副總裁胡景暉曾說：“長租公寓爆倉，要比P2P爆雷更可怕。”這句話在2018年得到了印證。2018年8月，杭州鼎家長租公寓因?yàn)橘Y金鏈斷裂而宣布破產(chǎn)，4000多個(gè)租戶蒙受損失，從融資千萬到爆倉所用時(shí)間不足一年。
此后，“租金貸”、“爆雷”便成了長租公寓的高頻詞匯。長租公寓行業(yè)進(jìn)入“洗牌期”，經(jīng)營不善的企業(yè)退出市場競爭，資本回歸理性。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年至今，“爆雷”的長租公寓企業(yè)逾百家，其中因?yàn)?ldquo;高收低租”、“租金貸”破產(chǎn)的企業(yè)占比超過80%。“租金貸”“高收低租”是造成長租公寓企業(yè)破產(chǎn)的首要原因。
租金貸：成也蕭何敗也蕭何，一場野蠻的金融游戲
傳統(tǒng)的租賃模式利用房東收房和房客租房的租金差來獲取利潤 ，而“租金貸”的模式，則在房東、租客、長租公寓運(yùn)營方三者中加入金融機(jī)構(gòu)(一般為消金、銀行等機(jī)構(gòu))。租客 與金融機(jī)構(gòu)簽訂一年甚至更長期限的租賃合同，按照月度或季度償還租房貸款。金融機(jī)構(gòu)則提前將租客一年或更長期限的租房資金提交給長租公寓運(yùn)營方。同時(shí)，長租公寓運(yùn)營方按照月度或季度將租金給房東。
Source：Mob研究院自主繪制
理論上講，這種模式能夠?qū)崿F(xiàn)多方共贏。金融機(jī)構(gòu)獲得貸款利潤，租客以更低價(jià)格租房并且減少資金的占用壓力，長租公寓企業(yè)有更充裕的資金進(jìn)行運(yùn)營。
但是，部分長租公寓運(yùn)營方將資金用于惡性擴(kuò)張，以高于市場的價(jià)格收購房源，再以低價(jià)出租給房客，來謀求更大的市場占有率和用戶規(guī)模。這種“高收低租”的運(yùn)營模式本質(zhì)上是虧損的，需要通過源源不斷房客所帶來的“租金貸”填補(bǔ)空缺。 一旦遇到突發(fā)情況，長租公寓運(yùn)營方無法支付房東的租金，則會(huì)造成爆雷。
歸根究底，蛋殼、青客等長租公寓企業(yè)爆雷，主要是由于他們將住房租賃市場變成一場金融游戲，“高收低租”、“長收短付”的模式為他們的長期發(fā)展埋下了禍根。
自如如果想獲得長期健康的可持續(xù)發(fā)展，勢(shì)必要控制“租金貸”的比例，杜絕利用“租金貸”資金盲目擴(kuò)張的行為，穩(wěn)扎穩(wěn)打，腳踏實(shí)地。
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