從“質(zhì)變”中走向新曲線，自如重啟長租市場的第二春

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春江水暖鴨先知，和爆火的旅游業(yè)一樣，春節(jié)后租房市場供需兩端也熱度重啟。

日前，中國城市住房租賃智庫聯(lián)合自如研究院發(fā)布2023年一季度全國重點城市長租市場數(shù)據(jù)（下稱：報告）。在需求端，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、天津、武漢、蘇州全國重點10城長租市場回溫，一季度租客客源量環(huán)比、同比均提升近20%。

供給端，2023年第一季度，全國重點10城長租機(jī)構(gòu)業(yè)主咨詢量同比增長85%。城市業(yè)主選擇長租機(jī)構(gòu)托管出租趨勢進(jìn)一步增強(qiáng)。

2023開年的第一季度，長租在租房市場首先交上了 “回暖”報告。新就業(yè)畢業(yè)生、求職白領(lǐng)兩大主力租客在復(fù)工與流入城市方面展現(xiàn)活力，以及長租市場頭部企業(yè)玩家委托新模式日趨成熟，長租逐步成為滿足著當(dāng)代人提升生活品質(zhì)的剛需的重要補(bǔ)充。

租房市場的熱度提升，也給中國經(jīng)濟(jì)帶來了樂觀的信號。

長租市場收獲熱度和流量

 

2011年，自如的成立，宣告了國內(nèi)第一家長租企業(yè)的誕生，隨后市場多方參與者入市，“長租公寓”開始流行。

過去十年，長租在叫好聲中開始，在爭論聲中發(fā)展，在懷疑聲中向前，而用戶端，似乎也在這個過程中適應(yīng)和習(xí)慣了長租這類租房模式的存在。長租在租房市場中也在不斷收獲著熱度和流量。

今年隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，長租市場熱度有著明顯的重啟趨勢。報告中數(shù)據(jù)顯示，長租市場一季度客源量環(huán)比和同比均提升近20%，值得注意的是，同比2019年同期客源量增長超60%，已大幅反超疫情前。

具體到不同城市來看，武漢、杭州、蘇州等新一線城市一季度客源量環(huán)比增長幅度比北京、上海高一倍。推動長租市場熱度加速的主因有兩方面：

第一，以數(shù)字化為工具、以品質(zhì)化為目標(biāo)的現(xiàn)代長租行業(yè)，推動中國租房品質(zhì)和體驗真正趕超國際水平；對年輕一代城市白領(lǐng)和精英群體而言，租房不再是找個暫時容身之所，對住房的品質(zhì)、環(huán)境與服務(wù)有了全新的需求。以自如為首的長租公寓，十余年間推動中國租房品質(zhì)和體驗追趕上國際水平。包括服務(wù)配套程度、性價比和用戶需求響應(yīng)速度已和美、歐、日等國家地區(qū)看齊。

遠(yuǎn)超個人房東、中介平臺等普租的居住體驗，帶動了租客傾向的變化，也成為了長租市場能率先回暖的重要原因。根據(jù)《2022中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》調(diào)研顯示，在整體租房市場上，自2020年以來，城市租住群體對于“品質(zhì)居住體驗”的關(guān)注度提升了34%，有65%的租客表示會優(yōu)先考慮“長租機(jī)構(gòu)的房子”。

第二，熱點商圈最先復(fù)蘇、租客租房體現(xiàn)新選擇特性；大中城市由于人口密度大，受地理位置、交通條件和歷史/文化因素等影響，若干商業(yè)綜合體和商業(yè)設(shè)施集中某個地域建設(shè)形成商業(yè)集聚區(qū)，也就是城市里的熱點商圈，是長租公寓布局的重點區(qū)域。它們往往先于城市其他地域復(fù)蘇活力，因為年輕人尤其是收入較高的城市白領(lǐng)租房時會優(yōu)先選擇“吃喝玩樂”便利的熱點商圈。

如北京某互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的小舒，收入高、追求高品質(zhì)的生活，自2017年開始一直選擇位置在五道口商圈的長租公寓，偏遠(yuǎn)地區(qū)或普通房屋已經(jīng)無法滿足他“挑剔”的需求。

報告數(shù)據(jù)中，也給出了相似的答案。從不同城市的租房成交熱點區(qū)域來看，一線城市呈現(xiàn)“高薪”特點，新一線城市則是“高新”。以北京為例，北京TOP8區(qū)域依次為金融街、西直門、五道口、三元橋等，薪資水平相對較高的白領(lǐng)們引領(lǐng)熱點區(qū)域。新一線城市的租房成交熱點區(qū)域則呈“兩新”態(tài)勢，租客大多選擇租住在近幾年新開發(fā)的樓盤，或新打造的產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近。

2023年全面開放后，作為“品質(zhì)居住體驗”的長租熱度重啟，其背后的消費心態(tài)、居住傾向等積極意義不言而喻。

 

模式基因再變，長租走出新發(fā)展曲線

 

長租行業(yè)是非常特殊的一個行業(yè)，除了租客端體驗的滿足，長租企業(yè)也要充分平衡業(yè)主端訴求。

如何讓更多的大中城市業(yè)主，更便捷、快速、省事并更有“錢景”的加入到長租行業(yè)，促成供給端的繁榮，是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本。在二房東、包租模式問題集中爆發(fā)后，長租行業(yè)的自我變革與創(chuàng)新也以一種近乎自救與自證的方式，再次開啟。

值得一提的是，一如10余年前由自如按下了行業(yè)啟動鍵，10年后的新一輪行業(yè)“質(zhì)變”，同樣由自如領(lǐng)頭。

自如在2021年開始啟動了一種全新的長租模式“增益租”。在業(yè)主端的表現(xiàn)是“無差價、無空置期、收益有保底”，租客端的表現(xiàn)是可租到“劃時代的居住產(chǎn)品”，并對之前已有的各類服務(wù)、體驗也進(jìn)行了升級。

如果簡單地從市場反饋來看，受出租收益的確定性、房屋升級的裝修品質(zhì)、出租托管的服務(wù)保障等利好因素影響，城市業(yè)主對長租機(jī)構(gòu)的青睞度令人側(cè)目。報告數(shù)據(jù)顯示，一季度上海、廣州等長租業(yè)主咨詢量同比分別增長超50%——要知道，多年來這兩個城市都是個人房東、小型二房東、中介平臺的天下。

“增益租”帶動了行業(yè)重回增長，但是如何跨入新模式的門檻卻始終為外人不解。在一季度取得喜人成績之后，自如董事長、CEO熊林也第一次在公開場合透露，在過去三年，圍繞模式變革和產(chǎn)品、服務(wù)升級，自如在外部價值創(chuàng)造和內(nèi)部團(tuán)隊能力上著力推動的“質(zhì)變”。

1、模式質(zhì)變；房屋租賃和汽車、房地產(chǎn)等行業(yè)一樣，都是核心行業(yè)，萬億級市場。但任何一個行業(yè)里很難有一種模式超過十年不去創(chuàng)新，不去變化。熊林認(rèn)為，在回首長租市場發(fā)展中的各種問題，其核心就在所謂的“二房東”“包租”等模式本身存在發(fā)展隱患。作為長租行業(yè)先行者和頭部企業(yè)，2021年自如推出了可稱為“顛覆的模式”的“增益租”。

該模式將原先的“包租”拆開成裝修和出租兩件事，自如提供裝修，業(yè)主付費，承諾業(yè)主保底收益，租金浮盈二者分?jǐn)?，推動長租市場由追求規(guī)模，向追求質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)變。

2、產(chǎn)品質(zhì)變；作為房屋租賃服務(wù)的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)品是租戶消費感知的具象呈現(xiàn)。如何提供滿足各類人群的租住產(chǎn)品，是自如產(chǎn)品裂變一直以來的根邏輯?；仡欁匀绲某砷L，產(chǎn)品布局已從分散式到集中式，從合租到豪宅，產(chǎn)品線逐漸完善。

目前擁有包括友家、整租心舍、曼舍、自如寓等，基本覆蓋了租客群體中從畢業(yè)生開始到組建一個家庭的完整的租住需求。

3、服務(wù)質(zhì)變；長租平臺推動城市生活美好化方面，除了供給端品質(zhì)升級和滿足需求端“挑剔”需要，圍繞租住的全服務(wù)鏈條同樣是它們發(fā)力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。例如目前自如推出“361°心服務(wù)”標(biāo)準(zhǔn)，即3大服務(wù)承諾、6項標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)動作、1張家?？?，其中甚至包括每次服務(wù)著工裝、戴鞋套等內(nèi)容，頗有日式服務(wù)業(yè)“將簡單的事情做到極致”的自我要求。

當(dāng)然與國外先發(fā)者不同的是，自如同樣需要面對國內(nèi)O2O 行業(yè)的獨有挑戰(zhàn)——在絕對龐大的服務(wù)需求中，尋找效率、質(zhì)量的平衡。據(jù)自如發(fā)布的《自如“排憂解難”年度大數(shù)據(jù)》顯示，自如2022年完成超270萬次服務(wù)響應(yīng)，同時實現(xiàn)了問題1小時內(nèi)回電、48小時內(nèi)提供解決方案、95%的問題3天解決。

從量變到質(zhì)變，并由質(zhì)變推動高品質(zhì)量變的循環(huán)中，這個過程并非一帆風(fēng)順。“增益租”新模式推行時第一個月數(shù)據(jù)大幅下滑，變化劇烈。但轉(zhuǎn)型最終走向正軌，2021年以來自如新收業(yè)主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在自如委托房源中占比達(dá)到55%，春節(jié)后簽約量同比2019年增長11%。根據(jù)這一趨勢推算，以自如為首的長租行業(yè)，正在“質(zhì)變”中向自身第二曲線邁進(jìn)。

商業(yè)領(lǐng)域十年就已是比較長的時間尺度，可在住房領(lǐng)域，十年才是個剛剛開始，它的變革將伴隨城市發(fā)展持續(xù)進(jìn)行。

相比于美國、日本等國家超過50%的機(jī)構(gòu)滲透率，中國長租剛剛走了幾小步，這塊龐大的“增量市場”仍待長租企業(yè)們?nèi)M足和挖掘。增益租模式盤活了整個鏈條各個環(huán)節(jié)的“活力”，平臺企業(yè)、業(yè)主、供應(yīng)鏈服務(wù)商、居住服務(wù)等參與方，未來將圍繞租客的“美好生活”攜手前進(jìn)，一個更加健康和持久力的長租市場迎來了第二個春天。

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